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Agenzie Immobiliari – Tutele e consigli per i consumatori

Nonostante dal 2010 al 2015 il prezzo delle abitazioni sia diminuito del 13,9% – un dato che risulta dalla media del -1,2% per le case nuove, e del -18,9% le esistenti Secondo le rilevazioni dell’Istat, il mercato immobiliare è continuato a scendere anche nel 2015: siamo al -2,4% contro il -4,4% del 2014. Qual è la tendenza per il 2016? Secondo la maggior parte degli analisti si dovrebbe assistere ad una sostanziale stagnazione delle quotazioni. I prezzi stanno tardando ad adeguarsi alla ripresa nel numero delle compravendite – sono aumentate nel 2015 del 6,5% grazie alla maggiore facilità di accesso ai mutui ed alla riduzione dei prezzi.

In questo senso è ancora più importante conoscere le tutele per i consumatori nelle compravendite immobiliari, dal mandato alle provvigioni. Ma quali sono gli strumenti di tutela che la normativa italiana offre ai consumatori?

REQUISITI PER APRIRE UN AGENZIA IMMOBILIARE

Purtroppo è usanza comune in alcune agenzie diciamo “poco serie”, quella di attribuire funzioni specifiche a personali non qualificato. Al contrario, esercitare l’attività di agente immobiliare – l’unica figura abilitata per legge a seguire come intermediaria tutte le fasi della compravendita immobiliare – richiede il raggiungimento di alcuni requisiti:

  • maggiore età,
  • cittadinanza italiana,
  • pieno godimento dei diritti civili,
  • assenza di condanne penali, interdizione o provvedimenti antimafia a proprio carico,
  • diploma di scuola media superiore,
  • la frequenza di un corso di formazione legalmente riconosciuto,
  • il superamento di un esame di idoneità presso la Camera di Commercio della Provincia di residenza o di quella in cui è fissato il domicilio,
  • l’iscrizione al ruolo degli agenti d’affari in mediazione.

Senza il rispetto di questo iter non è possibile esercitare l’attività di agente immobiliare, neppure saltuariamente. E’ bene precisare che in base alla lettera dell’articolo 6 della legge 39/89, “hanno diritto alla provvigione soltanto coloro che sono iscritti nei ruoli”.

PROVVIGIONE AGENZIA IMMOBILIARE

L’agente immobiliare ha diritto alla provvigione anche solo per aver favorito il contatto fra il venditore e il futuro acquirente dell’immobile, anche se non partecipa attivamente alle fasi successive della compravendita, quali le trattative e la stipula del contratto. L’articolo 1755 del Codice civile stabilisce che “il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l’affare è concluso per effetto del suo intervento”.

CONTRATTO AGENZIA IMMOBILIARE: A COSA STARE ATTENTI PRIMA DI FIRMARE

Prima di firmare un contratto con un’agenzia immobiliare, come Adoc consigliamo di verificare:

  • La percentuale di provvigione che non dovrebbe superare il 3%
  • La durata del contratto, preferibilmente non superiore a tre mesi
  • L’esclusività dell’incarico: in questo caso il venditore è dovuto al pagamento della provvigione anche se trova di persona un potenziale acquirente, senza usufruire dell’intermediazione dell’agenzia.
  • Il preavviso per la revoca del mandato: un tempo ragionevole non dovrebbe superare i 15 giorni. In alcuni casi è prevista una penale in caso di revoca: in tal caso l’importo deve essere proporzionato rispetto all’attività svolta dall’agente. Nessuna penale se la revoca è dovuta all’inadempimento dell’agenzia;
  • Le modalità di disdetta: spesso questi contratti prevedono il rinnovo automatico, se non viene revocato con una lettera raccomandata;
  • Rimborso spese: anche se l’incarico non concesso in esclusiva, il contratto potrebbe prevedere un rimborso spese, a favore dell’agenzia, nel caso in cui il cliente riuscisse a vendere l’immobile per proprio conto;
  • Se alla scadenza del mandato il proprietario vende l’immobile ad una persona segnalata dall’agenzia, dovrà corrispondere la provvigione.

Alcuni contratti, inoltre, prevedono che il proprietario non possa rifiutare le proposte presentate dall’agenzia se queste sono conformi all’accordo preso, per questo motivo è fondamentale precisare per iscritto le condizioni basilari: prezzo, modi e tempi per il pagamento, data limite entro la quale stipulare il rogito notarile e qualsiasi altra circostanza si ritenga importante.

CLAUSOLE VESSATORIE AGENZIA IMMOBILIARE

Può capitare che nei moduli e formulari utilizzati dalle Agenzie immobiliari, anche se depositati regolarmente alla Commissione istituita presso la Camera di Commercio, si presentino clausole vessatorie, non eque e abusive. Affinché una clausola sia considerata vessatoria non basta un giudizio prettamente economico, ad esempio la previsione di una provvigione alta, ma occorre uno squilibrio rilevante giuridicamente a favore del soggetto proponente . Le più frequenti sono:

  • L’irrevocabilità del mandato unilateralmente (contraria all’articolo 1469 bis, n. 7 del codice civile),
  • La clausola penale (che prevede appunto il pagamento di una penale in caso di revoca di importo manifestamente sproporzionato. Clausola inefficace ex articolo 1469 bis, comma 3, n. 6),
  • La clausola di esclusiva (che si configura come una limitazione della libertà contrattuale e dunque cozza con l’articolo 1469 bis, n. 18),
  • La deroga al foro del consumatore (contraria al principio del foro esclusivo n. 19 dell’articolo 1469 bis del codice civile).

Individuare queste clausole può non essere di facile intuizione: di solito per queste clausole viene richiesta la doppia firma.

TIPOLOGIA D’OFFERTA – COME DOVREBBE ESSERE UN’AGENZIA IMMOBILIARE “MODELLO”

Oltre a questi aspetti, l’Adoc ha individuato alcune caratteristiche delle offerte presentate dalle agenzie immobiliari che dovrebbero essere adottate da tutti gli operatori, in quanto aumentano le informazioni a disposizione dei consumatori che intendono acquistare un immobile, in particolare per quanto concerne lo stato reale e giuridico dell’immobile, oltre ai costi “nascosti”, che spesso non vengono chiamati in causa al momento della visione dell’offerta.

A parere dell’Adoc, quindi, ogni offerta commerciale presentata da un’agenzia immobiliare deve soddisfare i seguenti requisiti e indicare le seguenti caratteristiche:

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